خرید خانه و شرایطی که باید برای خرید در نظر گرفته شود

آیا برای خرید خانه آماده هستید و شرایط لازم را دارید؟

شما باید موارد بیشتری از امور مالی را در نظر بگیرید، اگر احساس می‌کنید که برای خرید خانه آماده هستید، اولین سؤالی که احتمالاً از خود می‌پرسید این است که “چقدر می‌توانم هزینه کنم؟” پاسخ به این سؤال به معنای نگاهی به تعدادی از عوامل و شرایط مثل: نسبت بدهی به درآمد، وضعیت بازار مسکن، چشم‌انداز اقتصادی، فروش یک خانه و خرید خانه دیگر، آنچه وام‌دهندگان می‌خواهند، ماندن در جای قبلی، توجه به نیازهای سبک، توانایی پرداخت پیش‌پرداخت، است.

قبل از طی کردن مراحل خرید خانه و تجربه خرید به ظاهر عالی خانه، بیاموزید که چگونه معنی “مقرون به صرفه” را تحلیل کنید. شما باید فاکتورهای مختلفی از نسبت بدهی به درآمد (DTI) تا نرخ وام را در نظر بگیرید.

ابتدا نسبت بدهی به درآمد خود را به دست آورید

اولین و بارزترین نکته تصمیم گیری، مربوط به پول است. اگر پول نقد برای خرید خانه دارید، مطمئناً اکنون می‌توانید از پس خرید یک خانه برآیید. حتی اگر نمی‌توانید پول نقد پرداخت کنید، اکثر کارشناسان این نظر را دارند که در صورت واجد شرایط بودن برای گرفتن وام خرید یک خانه جدید، توانایی خرید (سرمایه گذاری در ملک بدون پول) را دارید. اما چه مقدار وام مسکن را می‌توانید پرداخت کنید؟

معمولاً استاندارد نسبت بدهی به درآمد (DTI) 43٪ توسط اداره مسکن فدرال (FHA)، به عنوان راهنمایی در تصویب وام‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد. این نسبت برای تعیین اینکه آیا وام‌گیرنده می‌تواند هر ماه اقساط خود را پرداخت کند، استفاده می‌شود. بسته به بازار املاک و مستغلات و شرایط عمومی اقتصادی، برخی از وام‌دهندگان ممکن است این نسبت را بالا یا پایین کنند.

۴۳٪ DTI به معنای پرداخت کل بدهی‌های شما، به علاوه هزینه‌های مربوط به وام مسکن شما، بیمه وام، هزینه‌های انجمن صاحبان املاک، مالیات بر املاک، بیمه صاحبان املاک و غیره، نباید بیش از ۴۳٪ درآمد ناخالص ماهانه شما باشد.

به عنوان مثال، اگر درآمد ناخالص ماهانه شما ۴۰۰۰ دلار باشد، این عدد را در ۰.۴۳ ضرب می‌کنید تا ۱۷۲۰ دلار بدست آید، یعنی کل مبلغی که باید برای پرداخت بدهی، هزینه کنید. حال، فرض کنید شما از قبل هم این تعهدات ماهانه را داشته باشید: حداقل پرداخت‌ها از کارت اعتباری (credit card) 120 دلار، پرداخت اقساط وام خودرو ۲۴۰ دلار و پرداخت اقساط وام دانشجویی ۱۲۰ دلار؛ در مجموع ۴۸۰ دلار. این بدان معناست که شما از نظر تئوری می‌توانید ماهانه ۱۲۴۰ دلار بدهی اضافی برای قسط وام مسکن پرداخت کنید و همچنان در حداکثر DTI باشید. البته بدهی کمتر همیشه بهتر است.

آنچه وام‌دهندگان می‌خواهند

شما همچنین باید نسبت بدهی به درآمد اولیه را در نظر بگیرید که درآمد شما را در مقابل بدهی ماهانه‌ای که فقط از هزینه مسکن متحمل می‌شوید، مانند پرداخت وام‌های رهنی و بیمه وام، محاسبه می‌کند.

معمولاً وام‌دهندگان دوست دارند که این نسبت بیش از ۲۸٪ نباشد. به عنوان مثال، اگر درآمد شما ۴۰۰۰ دلار در ماه باشد، حتی اگر هیچ تعهد دیگری هم نداشته باشید، در تأیید ۱۷۲۰ دلار هزینه مسکن ماهانه مشکل دارید. برای تأمین DTI 28٪، هزینه‌های مسکن شما باید زیر ۱۱۲۰ دلار باشد.

چرا با وجود اینکه بدهی دیگری ندارید، نمی توانید از نسبت کامل بدهی به درآمد خود استفاده کنید؟ اساساً، زیرا وام‌دهندگان دوست ندارند شما در لبه زندگی کنید. چرا که ممکن است ناکامی‌های مالی اتفاق بیفتد. شغل خود را از دست بدهید، اتومبیل شما از بین برود، یک معلولیت پزشکی از کار شما برای مدتی جلوگیری کند. اگر وام شما ۴۳٪ از درآمد شما باشد، لازم نیست ارزیابی و اصلاحات مالی جدیدی را برای زمانی که می‌خواهید یا مجبورید هزینه‌های اضافی را متحمل شوید، لحاظ کنید.

بیشتر وام‌ها تعهدات طولانی‌مدت هستند. به خاطر داشته باشید که ممکن است طی ۳۰ سال آینده هر ماه این اقساط را پرداخت کنید. بر این اساس، شما باید قابلیت اطمینان منبع اصلی درآمد خود را ارزیابی کنید. شما همچنین باید چشم‌انداز خود را برای آینده و احتمال افزایش هزینه‌های خود با گذشت زمان را در نظر بگیرید.

آیا می‌توانید مبلغ پیش‌پرداخت را پرداخت کنید؟

برای جلوگیری از پرداخت بیمه وام خصوصی (PMI)، بهتر است ۲۰٪ از قیمت خانه خود را کنار بگذارید. PMI معمولاً به اقساط وام شما اضافه می‌شود، بابت هر ۱۰۰۰۰۰ دلار وام گرفته‌شده، ۳۰ تا ۷۰ دلار به اقساط ماهانه وام شما اضافه می‌کند.

ممکن است دلایلی وجود داشته باشد که شما مایل نباشید ۲۰٪ از قدرت خرید خود را کم کنید. شاید شما قصد ندارید به مدت طولانی در یک خانه زندگی کنید. یا برنامه‌های طولانی‌مدت برای تبدیل خانه به یک ملک سرمایه گذاری دارید. به همین ترتیب، ممکن است شما نخواهید این مقدار پول نقد را کنار گذارید. اگر چنین باشد، خرید خانه بدون ۲۰ درصد کاهش دارایی، همچنان امکان‌پذیر است.

به عنوان مثال، می‌توانید با وام دولتی FHA یک خانه با حداقل ۳.۵ درصد پیش‌پرداخت خریداری کنید. اما در صورت پرداخت مبالغ بیشتر، جوایزی نیز در نظر گرفته شده است. علاوه بر موارد اجتناب از پرداخت PMI مذکور، پیش پرداخت بیشتر نیز به این معنی است:

1. اقساط کمتر وام. برای وام ۲۰۰۰۰۰ دلار با نرخ بهره ثابت ۴٪ برای مدت ۳۰ سال، ۹۵۵ دلار پرداخت خواهید کرد. اگر وام شما ۱۸۰ هزار دلار با نرخ سود ۴ درصد برای مدت ۳۰ سال باشد، باید ۸۵۹ دلار پرداخت کنید.
2. گزینه‌های بیشتر وام‌دهندگان. برخی از وام‌دهندگان، وام مسکن ارائه نمی‌دهند مگر اینکه حداقل ۵٪ تا ۱۰٪ قیمت خانه را به صورت پیش‌پرداخت در حساب وام‌دهنده بخوابانید.

امروزه توانایی تهیه خانه جدید، به هیچ وجه به اندازه توانایی شما برای تهیه خانه در درازمدت نیست. نیازی به گفتن نیست که توانایی تهیه خانه و داشتن مبلغ پیش‌پرداخت، نمی‌تواند به این سؤال پاسخ دهد که آیا اکنون زمان مناسبی برای شماست که براساس آن گزینه عمل کنید.

بازار مسکن

با فرض اینکه وضعیت پول شخصی خود را تحت کنترل داشته باشید، مورد بعدی شما، اقتصاد بازار مسکن است، در محلی که در حال حاضر ساکن هستید یا محلی که قصد دارید به آنجا بروید. خانه، سرمایه گذاری گران‌قیمتی است. داشتن پول برای خرید بسیار خوب است، اما به این سؤال پاسخ نمی‌دهد که آیا خرید از لحاظ مالی منطقی است یا خیر.

یکی از راه‌های انجام این کار پاسخ به این سؤال است. آیا اجاره ارزان‌تر از خرید است؟ اگر نتیجه خرید، ارزان‌تر از اجاره باشد، این یک دلیل محکم در حمایت از خرید است.

به همین ترتیب، ارزش این را دارد که در مورد عواقب طولانی‌مدت خرید خانه فکر کنید. برای چندین نسل، خرید خانه تقریباً یک روش تضمینی برای کسب درآمد بود. پدربزرگ و مادربزرگ شما می‌توانستند ۵۰ سال پیش خانه‌ای را به قیمت ۲۰ هزار دلار خریداری کرده و ۳۰ سال بعد آن را به پنج یا ۱۰ برابر مبلغ آن بفروشند.

در حالی که به طور سنتی، املاک و مستغلات به عنوان یک سرمایه گذاری طولانی‌مدت مطمئن در نظر گرفته شده است، رکود و سایر بلایا می‌توانند این تئوری را محک بزنند و صاحبان احتمالی خانه‌ها را وادار کنند که دوباره بیندیشند.

در دوران رکود بزرگ، بسیاری از مالکان خانه‌ها، با از بین رفتن بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۰۷، ضرر کردند و در نهایت، صاحب خانه‌هایی شدند که ارزش آن‌ها بسیار کمتر از قیمت خریداری شده برای سال‌های پس از آن بود.

اگر ملک را با این باور خریداری می‌کنید که با گذشت زمان ارزش آن افزایش یابد، حتماً هزینه‌های پرداخت سود وام، ارتقاء، به‌روزرسانی و نگه‌داری مداوم یا معمول ملک را در محاسبات خود لحاظ کنید.

چشم‌انداز اقتصادی

در همین راستا، سال‌هایی وجود دارد که قیمت املاک و مستغلات کاهش یافته و سال‌هایی که به طور غیرعادی بالا هستند. اگر قیمت‌ها آنقدر پایین باشد، بدیهی است که شما معامله خوبی می‌کنید. می‌توانید این را به عنوان نشانه‌ای از زمان مناسب خرید خود بدانید. قیمت‌های راکد در بازار خریداران، احتمال اینکه زمان به نفع شما کار کند و باعث شود خانه شما در راه افزایش قیمت باشد را، افزایش می‌دهد.

خیلی زود است که بگوییم برای قیمت مسکن در سال ۲۰۲۱ چه اتفاقی خواهد افتاد. اما اگر تاریخ تکرار شود، می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن در نتیجه بیماری همه‌گیر COVID-19 و تأثیر چشمگیر آن بر اقتصاد، کاهش یابد.

نرخ بهره

نرخ‌های بهره که در تعیین میزان اقساط ماهانه وام نقش زیادی دارند، طی برخی سال‌ها بالا بوده و برخی سال‌ها نیز پایین می‌باشند. بدیهی است که هر چه پایین‌تر باشد بهتر است. به عنوان مثال، وام ۳۰ ساله (۳۶۰ ماه) ۱۰۰۰۰۰ دلاری با سود ۳٪، ۴۲۲ دلار در ماه برای شما هزینه خواهد داشت. با نرخ بهره ۵ درصد، هر ماه ۵۳۷ دلار برای شما هزینه خواهد داشت. با نرخ ۷ درصد، اقساط ماهانه به ۶۶۵ دلار می‌رسد. بنابراین اگر نرخ بهره در حال کاهش باشد، ممکن است عاقلانه باشد که قبل از خرید صبر کنید. اگر آن‌ها در حال افزایش هستند، منطقی است که خرید خود را زودتر انجام دهید.

زمان‌های مختلف سال

فصول سال نیز می‌توانند در روند تصمیم‌گیری نقش داشته باشند. اگر می‌خواهید از بیشترین تنوع ممکن در خانه‌ها انتخاب کنید، بهار بهترین زمان برای خرید است. با گرم شدن هوا و سبز شدن چمن‌ها، تابلوهای “برای فروش” مانند گل‌ها می‌بارند. دلیل بخشی از این، به مخاطبان بیشتر خانه‌ها برمی‌گردد؛ خانواده‌هایی که منتظر هستند تا بچه‌هایشان سال تحصیلی جاری را به پایان برسانند اما می‌خواهند قبل از شروع سال تحصیلی جدید در پاییز، تسویه حساب کنند.

اگر فروشنده‌هایی می‌خواهید که ممکن است با ترافیک کمتری از خریداران مواجه شوند (که این می‌تواند آن‌ها را از نظر قیمت انعطاف‌پذیرتر کند)، ممکن است زمستان برای خرید خانه (به ویژه در مناطق سردسیر) یا اوج تابستان برای مناطق گرمسیری (به عبارت دیگر، خارج از فصل برای منطقه شما) بهتر باشد. از آنجا که موجودی املاک احتمالاً کمتر است، بنابراین ممکن است انتخاب محدود باشد، اما بعید نیست که فروشندگان در این بازه زمانی از سال، چندین پیشنهاد خرید را ببینند.

نیازهای سبک زندگی خود را در نظر بگیرید

در حالی که بدیهی است پول از ملاحظات مهم است، اما عوامل زیادی وجود دارد که می‌تواند در زمان‌بندی شما نقش داشته باشد. آیا نیاز شما به فضای اضافی، قریب‌الوقوع است؛ یک نوزاد تازه در راه است؟ وجود یکی از اقوام مسن که نمی‌تواند به تنهایی زندگی کند؟ آیا این حرکت به دلیل تغییر مدارس فرزندان شما است؟ اگر خانه‌ای را بفروشید که کمتر از دو سال در آن زندگی کرده‌اید، آیا مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوید و اگر چنین است، آیا ارزش انتظار برای جلوگیری از این کاهش سرمایه را دارد؟

شما ممکن است عاشق آشپزی با مواد غذایی عالی و تفریحات آخر هفته باشید. به تماشای هنرهای نمایشی بروید یا با یک مربی شخصی تمرین کنید. هیچ یک از این عادت‌ها قاتل بودجه نیستند، اما اگر خانه‌ای را فقط بر اساس نسبت بدهی به درآمد ۴۳ درصدی بخرید، ممکن است مجبور شوید بدون آن‌ها زندگی کنید.

قبل از اقدام برای اخذ وام مسکن، یک تمرین برای خود انجام دهید. با کسر هزینه گران‌ترین سرگرمی یا فعالیت خود از قسط ماهانه وام که محاسبه کرده‌اید، کمی آزادی عمل مالی به خود بدهید. اگر تعادل و توازن برای خرید خانه رؤیاهای شما کافی نیست، ممکن است مجبور شوید از سرگرمی‌ها و بازی‌های خود بکاهید. یا برای شروع، به فکر یک خانه ارزان‌تر به عنوان خانه رؤیایی خود باشید.

فروش یک خانه، خرید خانه دیگر

اگر خانه‌ای را می‌فروشید و قصد خرید خانه دیگری دارید، درآمد حاصل از فروش خانه فعلی خود را در یک حساب، پس‌انداز کنید و تعیین کنید که آیا پس از پرداخت هزینه‌های دیگر مانند قسط وام اتومبیل یا بیمه درمانی، توانایی پرداخت وام مسکن را دارید . همچنین لازم به یادآوری است که بودجه اضافی باید برای تعمیر و نگهداری و خدمات شهری اختصاص یابد. این هزینه‌ها بدون شک برای خانه‌های بزرگتر، بیشتر خواهد بود.

هنگام محاسبه، از درآمد فعلی خود استفاده کنید و تصور نکنید که درآمد بیشتری در راه خواهید داشت. افزایش حقوق و درآمد، همیشه اتفاق نمی‌افتد و مسیر زندگی تغییر می‌کند. اگر مبلغ خرید خانه خود را بر اساس درآمد آینده قرار دهید، ممکن است یک شام عاشقانه با کارت‌های اعتباری خود برپا کنید زیرا در نهایت به یک رابطه طولانی‌مدت با آن‌ها خواهید رسید.

با این وجود، اگر این هزینه‌های اضافی خانه را بدون بدهی اضافی کارت اعتباری تحمل کنید، توانایی خرید خانه را خواهید داشت؛ به شرطی که برای پیش‌پرداخت خود، پس‌انداز کافی داشته باشید.

آیا قصد دارید سر جای خود بمانید؟

مقرون‌به‌صرفه بودن باید فاکتور شماره یک شما در خرید یک خانه باشد. اما همچنین بهتر است بدانید که چه مدت می‌خواهید در آنجا زندگی کنید. در غیر این صورت، می‌توانید در خانه‌ای گیر بیفتید که توانایی مالی زندگی در آن شهر یا شهرستان را ندارید و آماده ترک آن می‌شوید.

بسیاری از کارشناسان مالی به عنوان راهنمایی، پیشنهاد پنج سال زندگی در یک خانه را قبل از فروش آن می‌دهند. فراموش نکنید که باید هزینه‌های خرید، فروش و جابجایی را در نظر بگیرید. همچنین، برای هزینه وام مسکن مرتبط با خانه‌ای که می‌فروشید، نقطه شکست را در نظر بگیرید. اگر نمی‌توانید تصمیم بگیرید که در کدام شهر یا شهرستان زندگی کنید و برنامه پنج ساله شما چیست، شاید زمان مناسبی برای خرید خانه نباشد. برای اطمینان از درستی تصمیم خود به شما پیشنهاد می‌کنیم دو نوشته “اصول سرمایه گذاری در ملک چیست” و “راهنمای خریداران خانه که هر فرد خبره در املاک باید بداند” را مطالعه کنید.

اگر می‌خواهید خانه‌ای بدون برنامه پنج ساله خریداری کنید، خانه‌ای خریداری کنید که قیمت آن بسیار کمتر از حداکثر توانایی خرید شما باشد. اگر مجبور باشید سریع آن را بفروشید، باید توانایی مالی برای تحمل یک ضرر را داشته باشید. یک استثناء دیگر: اگر در شرکتی کار می‌کنید که خانه‌های کارمندان منتقل‌شده را خریداری می‌کند، یک نام برای این گزینه، خرید تضمینی است.

سخن پایانی

آیا آماده خرید خانه هستید؟ به طور خلاصه، بله؛ اگر توانایی مالی انجام آن را دارید. اما “توانایی مالی” به همین سادگی که الان در حساب بانکی شماست، ساده نیست. تعداد دیگری از ملاحظات مالی و سبک زندگی باید در محاسبات شما شکل بگیرد.

وقتی همه این عناصر را فاکتور بگیرید، به نظر می‌رسد جمله “اگر توانایی مالی انجام آن را دارید”، پیچیده‌تر از آنچه که ابتدا تصور می‌شد باشد. اما در نظر گرفتن آن‌ها اکنون و قبل از شروع کار، می‌تواند از اشتباهات پرهزینه و مشکلات مالی بعدی جلوگیری کند. البته، یک زمان مناسب برای چرخش وجود دارد: وقتی خانه‌ای عالی در یک مکان مناسب، برای فروش با قیمتی مناسب، پیدا می‌کنید.

منبع:

https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/10/ready-to-buy-house.asp