تکنیک های سرمایه گذاری در ملک(پولساز ترین سرمایه گذاری در ایران)

اصلی‌ترین دلایل سرمایه گذاری در ملک و مستغلات

می‌خواهیم بدانیم که چرا املاک و مستغلات، سرمایه گذاری خوبی محسوب می‌شود یا به عبارت دیگر با دلایل سرمایه گذاری در ملک آشنا شویم.

مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بی‌شمار است. با انتخاب مناسب نوع دارایی‌ها، سرمایه گذاران می‌توانند از جریان نقدی قابل پیش‌بینی، بازدهی عالی، مزایای مالیاتی و تنوع در سرمایه گذاری، استهلاک هزینه‌های ساختمان، ایجاد حق مالکیت و پوشش تورم بهره‌مند شوند. استفاده از املاک و مستغلات برای ایجاد ثروت امکان‌پذیر است.

به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فکر می‌کنید؟ آنچه شما باید در مورد مزایای املاک و مستغلات بدانید و اینکه چرا املاک و مستغلات سرمایه گذاری خوبی محسوب می‌شود، در اینجا آورده شده است.

سرمایه گذاری در ملک و مسکن یکی از راه های سرمایه گذاری مانند سرمایه گذاری در طلا، ارز دیجیتال، بورس و غیره می باشد. این سرمایه گذاری معمولا به جهت افزایش منبع درآمد و کسب کردن سود انجام می شود. سرمایه گذاری در ملک نیازمند دانش و اطلاعات خاصی نمی باشد.  شما با فراهم کردن حداقل مبلغ مورد نیاز می توانید در این بازار پر سود سرمایه گذاری نمایید. در ادامه می خواهیم سرمایه گذاری در این بازار را مورد بررسی قرار دهیم پس با ما همراه باشید.

سرمایه گذاری در املاک

با توجه به وضعیت اقتصادی کشور و بالا و پایین شدن قیمت ها، کسب درآمد از یک شغل ثابت ممکن است نتواند نیاز های خانواده را برطرف کند. از این رو باید به فکر کسب درآمد از راه های دیگر افتاد. یکی از راه های کسب درآمد سرمایه گذاری در ملک می باشد. همانطور که گفتیم سرمایه گذاری در این بازار نیاز به دانش خاصی ندارد و شما پس از خرید ملک مورد نظر می توانید از طریق دریافت اجاره خانه برای خود کسب درآمد کنید. این سرمایه گذاری بسیار کم ریسک و یا حتی بدون ریسک می باشد. زیرا روز به روز قیمت ملک در ایران رو به افزایش می باشد و در هر صورت شما ضرر نخواهید کرد. پس اگر به دنبال ورود به بازار های سرمایه گذاری هستید و می خواهید ریسک کمی را تجربه کنید این بازار بهترین بازار سرمایه گذاری می باشد.

مهم‌ترین دلایل سرمایه گذاری در ملک

سرمایه گذاران املاک و مستغلات، می‌توانند از طریق درآمد اجاره، افزایش ارزش و سود حاصل از فعالیت‌های تجاری مرتبط با ملک، درآمد کسب کنند.

از مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می‌توان به درآمد غیرفعال، جریان نقدی پایدار، مزایای مالیاتی، تنوع در سرمایه گذاری و امکان استفاده از Leverage (از سرمایه قرض‌گرفته‌شده برای یک سرمایه گذاری استفاده شود و انتظار اینکه سود حاصل از سرمایه گذاری، از سود قابل پرداخت بیشتر باشد؛ مانند وام مسکن) اشاره کرد.

شرکت‌های سهامی سرمایه گذار در املاک و مستغلات (REITs) راهی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون نیاز به مالکیت، بهره‌برداری یا تأمین مالی املاک هستند.

جریان نقدی

جریان نقدی، درآمد خالص حاصل از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات پس از پرداخت وام‌های رهنی و هزینه‌های عملیاتی است. یکی از مزایای اصلی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، توانایی آن در ایجاد جریان نقدی است. در بسیاری از موارد، با بازپرداخت وام و ایجاد حق مالکیت، جریان نقدی فقط با گذشت زمان تقویت می‌شود.

تخفیف و کسر مالیات

سرمایه گذاران املاک و مستغلات می‌توانند از تخفیف‌های مالیاتی و کسورات بی‌شمار در زمان مالیات استفاده کرده و در هزینه‌های خود صرفه‌جویی کنند. به طور کلی می‌توانید هزینه‌های معقول مالکیت، بهره‌برداری و مدیریت یک ملک را کاهش دهید.

استهلاک هزینه‌های ساختمان

می‌توان هزینه ساختمان‌ها را مستهلک کرد اما زمین را نه.

با توجه به این که هزینه خرید و بهبود وضعیت یک ملک مورد سرمایه گذاری در طول عمر مفید آن قابل استهلاک است (۲۷.۵ سال برای املاک مسکونی ؛ ۳۹ سال برای تجاری)، شما از ده‌ها سال کسر سود که به کاهش درآمد مشمول مالیات شما منجر می‌شود، بهره‌مند می‌شوید.

افزایش ارزش ملک و اجاره‌ها

سرمایه گذاران املاک و مستغلات از طریق درآمد اجاره، هر گونه سود حاصل از فعالیت کسب و کار وابسته به ملک و نیز افزایش ارزش ملک، درآمد کسب می‌کنند. ارزش املاک و مستغلات با گذشت زمان افزایش می‌یابد که با یک سرمایه گذاری خوب می‌توان در زمان فروش، سود کرد. همچنین اجاره‌ها با گذشت زمان افزایش می‌یابند، که می‌تواند منجر به جریان نقدی بیشتری شود.

ایجاد حق مالکیت و ثروت

همان‌طور که وام مسکن را پرداخت می‌کنید، برای خود حق مالکیت ایجاد می‌کنید. یک دارایی که بخشی از ارزش و ثروت خالص شماست. با ایجاد حق مالکیت، قدرت خرید املاک بیشتر و افزایش جریان نقدی و ثروت را بیش از پیش خواهید داشت.

متنوع سازی سبد دارایی

یکی دیگر از مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ظرفیت متنوع آن است. ارتباط املاک و مستغلات با سایر انواع دارایی کم و در بعضی موارد منفی است. این بدان معناست که افزودن املاک و مستغلات به سبد دارایی متنوع، می‌تواند نوسانات پرتفوی را کاهش دهد و بازده بالاتری را برای هر واحد ریسک فراهم کند.

Leverage املاک و مستغلات

Leverage، استفاده از ابزارهای مالی مختلف یا سرمایه قرض گرفته شده (مانند بدهی) برای افزایش بازدهی بالقوه سرمایه گذاری است. به عنوان مثال با ۲۰٪ پیش پرداخت وام، ۱۰۰٪ خانه‌ای را که می‌خواهید بخرید به شما تعلق می‌گیرد؛ این همان Leverage است. از آنجا که املاک و مستغلات یک دارایی مشهود است و می‌تواند به عنوان وثیقه عمل کند، تأمین آن به راحتی در دسترس است.

بازدهی‌های تعدیل شده با ریسک

بازدهی املاک و مستغلات بسته به عواملی مانند مکان، نوع دارایی و مدیریت، متفاوت است. هنوز هم عددی که بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال آن هستند، شکست بازدهی‌های متوسط شاخص S&P 500 است؛ چیزی که بسیاری از مردم هنگام گفتن “بازار” به آن مراجعه می‌کنند. متوسط ​​بازدهی سالانه طی ۵۰ سال گذشته حدود ۱۱٪ است.

پوشش تورم

توانایی پوشش تورم املاک و مستغلات، از رابطه مثبت بین رشد تولید ناخالص داخلی و تقاضای املاک و مستغلات ناشی می‌شود. با گسترش اقتصادها، تقاضا برای خرید املاک و مستغلات بیشتر می‌شود. این، به نوبه خود، به مقادیر بالاتر سرمایه تبدیل می‌شود. بنابراین، املاک و مستغلات تمایل دارند که با انتقال مقداری از فشار تورمی به مستأجران و با در نظر گرفتن مقداری

از فشار تورمی به صورت افزایش سرمایه، قدرت خرید سرمایه را حفظ کنند.

چرا بازار سرمایه گذاری در ملک امن و کم ریسک می باشد؟

دلایل زیادی وجود دارد که بازار سرمایه گذاری در ملک را امن کرده است. در ادامه آن ها را مورد بررسی قرار خواهیم داد:

مسکن نیاز کشور

ملک کالای وارداتی به حساب نمی آید و نمی شود آن را مانند دیگر کالاها به کشور وارد کرد. به همین ترتیب هر شخص باید برای خرید ملک، خانه، زمین و غیره از داخل کشور اقدام نماید. به همین علت قیمت مسکن با توجه به عواملی که در داخل کشور می باشد تعیین خواهد شد.

تقاضای بسیار زیاد برای خانه

با توجه به گزارشات بانک مرکزی تعداد معاملاتی که امسال انجام شده است نسبت به سال گذشته چند درصد افزایش یافته است. این به این معنی می باشد ک تقاضا برای ملک و مسکن زیاد می باشد. از طرف دیگر جمعیت کشور سالانه رو به افزایش است به همین دلایل همواره نیاز افراد به مسکن در جامعه حس می شود. سرمایه گذاری در ملک می تواند یک سرمایه گذاری بلند مدت و کم ریسک برای شما باشد. همچنین شما با سرمایه گذاری در ملک علاوه بر اینکه سالانه بر قیمت ملک شما افزوده می شود می توانید با اجاره دادن ملک خود به کسب درآمد برسید.

امکان گرفتن تسهیلات مسکن از بانک

شما پس از خرید زمین یا مسکن می توانید برای گرفتن تسهیلات به بانک مراجعه نمایید. هم اکنون امکان گرفتن تسهیلات با استفاده از وثیقه قرار دادم سند ملکی و همچنین تهیه اوراق تسهیلات ملک از دو بانک مسکن و ملی امکان پذیر می باشد. اوراق تسهیلات ملک یکی از اوراقی است که در بازار بورس نیز معامله می شود.

سرمایه گذاری در مسکن

سرمایه گذاری در ملک و مسکن اصول و قوانین خاص خودش را دارد و شما برای رسیدن به سود بیشتر باید آن ها را رعایت نمایید. در غیر اینصورت ممکن است فعالیت شما در این بازار کم نتیجه یا بی نتیجه باشد. در ادامه برخی از این اصول را بررسی می کنیم.

هدف سرمایه گذاری:

تعین کردن هدف اصلی سرمایه گذاری مهمترین و اولین گام در خصوص سرمایه گذاری در ملک می باشد. به این صورت که باید در نظر داشته باشید که چه هدفی برای این تصمیم دارید و به چه چیزی می خواهید برسید. آیا می خواهید در مدت کوتاهی سرمایه گذاری نمایید یا می خواهید در دراز مدت و در دوران بازنشستگی از آن بهره ببرید؟ بسیاری از افراد هستند که سرمایه گذاری در ملک را برای دوران بازنشستگی خود انجام می دهند تا با خیال آسوده تر به زندگی خود ادامه دهند. اما افراد دیگری نیز هستند که با خرید و فروش ملک در مدت کوتاهی به سود زیادی می رسند. البته برای این کار باید دانش و تجربه بالایی داشته باشید تا دچار ضرر و زیان نشوید.

سنجیدن موقعیت:

نکته دیگر که در هنگام سرمایه گذاری در ملک باید آن را رعایت کنید این است که موقعیت ملک را مورد بررسی قرار دهید. بسیاری از مردم بر این باورند که سرمایه گذاری در یک ملک قدیمی که هنوز جای پیشرفت دارد خیلی بهتر از سرمایه گذاری در ملک نوسازی است که پیشرفت های خود را کرده است و دیگر امکان پیشرفت در آن وجود ندارد. در واقع نکته مهم دیگری که باید قبل از سرمایه گذاری در ملک به آن توجه نمایید منطقه ای می باشد که زمین یا مسکن در آن قرار گرفته است. موقعیت مکانی ملک مد نظر شما تاثیر بسیار زیادی در موفق شدن یا عدم موفقیت شما در این بازار دارد.

 اهمیت سرمایه گذاری در ملک

سرمایه گذاری در ملک اهمیت و مزایای زیادی دارد که در ادامه آن ها را مورد بررسی قرار می دهیم.

امکان کسب درآمد با گرفتن اجاره بعد از سرمایه گذاری در ملک

سرمایه گذاری در دیگر بازارهای ملی مانند ارز، طلا، ارز دیجیتال و غیره که پرداخت سود به صورت دوره ای را ندارند، تنها با نوسانات قیمت امکان سوددهی وجود دارد. در صورتی که با سرمایه گذاری در ملک علاوه بر اینکه امکان کسب سود با بالا رفتن قیمت ها وجود دارد، شما می توانید از طریق دریافت رهن و  اجاره برای خود کسب درآمد کنید.

امکان سرقت وجود ندارد

یکی از دیگر مزایای مهم سرمایه گذاری در ملک این است که امکان دزدیدن ملک وجود نخواهد داشت اما در دیگر بازار های سرمایه گذاری این امکان وجود دارد. به همین دلیل سرمایه گذاری در مسکن جزو سرمایه گذاری های کم ریسک به حساب می آید.

سرمایه گذاری در ملک به دانش خاصی نیاز ندارد

دیگر بازار های سرمایه گذاری مانند بازار بورس، ارز دیجیتال و غیره نیازمند دانش تخصصی هستند. اگر بدون دانش وارد این نوع بازار ها شوید قطعا دچار ضرر و زیان فراوانی خواهید شد. در مقابل اما بازار سرمایه گذاری در مسکن نیازمند دانش تخصصی نمی باشد و شما با بررسی کردن چند مورد می توانید سرمایه گذاری خود را شروع نمایید.

معایب سرمایه گذاری در ملک

هزینه بر بودن سرمایه گذاری در ملک:

شما برای سرمایه گذاری در ملک نیازمند سرمایه زیاد هستید. همین دلیل جزو معایب این سرمایه گذاری محسوب می شود. همچنین روز به روز بر قیمت زمین و ملک افزوده می شود. همین امر باعث شده است تا اکثر افراد نتوانند وارد این بازار سرمایه شوند و تنها افراد کمی که از سرمایه بالایی برخوردار هستند می توانند اقدام به سرمایه گذاری در ملک کنند. در صورتی که دیگر بازار های مالی  با سرمایه کم نیز می شود سرمایه گذاری کرد.

ناهمگن بودن بازار ملک:

از دیگر ویژگی های بازار مسکن و ملک می توان به نامتعادل بودن آن اشاره نمود. به این صورت که هر زمین یا ملک از نظر موقعیت جغرافیایی منحصر به فرد می باشد. به همین علت قیمت مسکن یا زمین در دو محله کاملا متفاوت می باشد. همین مساله باعث شده است تا قیمت گذاری بر روی زمینها و ملک ها کمی دشوار باشد.

هزینه معاملات مسکن بالا می باشد:

هزینه معامله مسکن و ملک معمولا بالا می باشد. این هزینه ها شامل هزینه های کارمزد معاملات، عوارض قانونی، هزینه جست و جو، مالیات انتقال و غیره می شود.

نقدشوندگی در این بازار پایین است:

ملک و مسکن جزو دارایی های با نقد شوندگی بسیار پایین محسوب می شوند. زیرا برای سرمایه گذاری در ملک نیازمند سرمایه زیادی هستید، از این رو نقدشوندگی در این سرمایه گذاری بسیار پایین می باشد.

استهلاک ساختمان:

پس از خرید ملک و مسکن، ساختمان شما پس از گذشت مدتی دچار استهلاک خواهد شد. این امر موجب می شود در زمانی که بازار ملک و مسکن راکد است، ارزش ملک شما پایین بیاید. البته شما می توانید هر چند سال ساختمان خود را نوسازی نمایید.

شرکت‌های سهامی سرمایه گذار در املاک و مستغلات (REITs)

اگر می‌خواهید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید، اما آمادگی ندارید که مالکیت و مدیریت املاک را به دست بگیرید، یک شرکت سرمایه گذار در املاک و مستغلات (REIT) را در نظر بگیرید. شما می‌توانید سهام REITهای معاملات عمومی را در بورس‌های بزرگ سهام، خرید و فروش کنید. بسیاری از معاملات با حجم بالا انجام می‌شود، به این معنی که شما می‌توانید به سرعت وارد یک موقعیت شوید و از آن خارج شوید. REITs باید ۹۰ درصد درآمد را به سرمایه گذاران پرداخت کند، بنابراین آنها معمولاً سود سهام بیشتری نسبت به بسیاری از سهم‌های دیگر ارائه می‌دهند.

آکادمی حسین صدر

آکادمی حسین صدر با سال ها تجربه در حوزه سرمایه گذاری در ملک، آموزش املاک و مشاوره املاک در خدمت شما عزیزان می باشد. شما می توانید برای اطلاعات بیشتر و گرفتن راهنمایی و مشاوره با کارشناسان ما تماس حاصل نمایید.

سخن پایانی

با وجود تمام مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، معایبی نیز وجود دارد. یکی از اصلی‌ترین موارد، کمبود نقدینگی (یا مشکل نسبی در تبدیل دارایی به پول نقد و پول نقد به دارایی) است. برخلاف معامله سهام یا اوراق قرضه، که در عرض چند ثانیه قابل انجام است، بسته شدن معامله املاک و مستغلات، ماه‌ها به طول می‌انجامد. حتی با کمک یک واسطه و بنگاه معاملات ملکی نیز، یافتن طرف مقابل مناسب، می‌تواند چند هفته به طول انجامد.

هنوز هم، املاک و مستغلات یک نوع دارایی متمایز است که درک آن ساده بوده و می‌تواند پروفایل ریسک و بازدهی سبد سرمایه گذار را افزایش دهد. املاک و مستغلات به تنهایی جریان نقدی، تخفیف مالیاتی، ایجاد حق مالکیت، بازدهی متناسب با ریسک و یک مانع در برابر تورم را ارائه می‌دهد. املاک و مستغلات همچنین می‌تواند با کاهش نوسانات از طریق ایجاد تنوع، چه با سرمایه گذاری در دارایی‌های فیزیکی و چه در زمینه REIT، ارزش سبد دارایی را افزایش دهد.